Thị trường bất động sản Việt Nam vào cuối tháng 5 năm 2025 đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, tuy nhiên sự phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Sau giai đoạn trầm lắng, giá đất đã có những điều chỉnh và hiện đang dần ổn định, thậm chí tăng trở lại ở một số phân khúc và khu vực có lợi thế về hạ tầng và quy hoạch.
1. Tổng quan thị trường và các phân khúc chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình:
a. Giá đất nền
- Khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận đô thị lớn: Giá đất nền tại các khu vực này vẫn còn ở mức hợp lý so với nội đô, và đang có xu hướng tăng nhẹ trở lại, đặc biệt là ở những nơi có thông tin quy hoạch hạ tầng rõ ràng (như các tuyến đường vành đai, cao tốc, cầu lớn). Ví dụ, tại Hà Nội, giá đất nền ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Quốc Oai dao động từ 11 triệu/m² đến hơn 250 triệu/m² tùy vị trí và tiềm năng. Các lô đất đấu giá ở vùng ven cũng ghi nhận sự quan tâm trở lại, nhưng mức tăng không còn “phi mã” như giai đoạn sốt đất trước đây.
- Các thị trường mới nổi: Một số tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch, công nghiệp như Lâm Đồng (Bảo Lộc) vẫn ghi nhận các lô đất đấu giá thành công với mức cao, cho thấy sức hút ở một số thị trường ngách.
b. Giá nhà phố/nhà ở thấp tầng
- Hà Nội: Phân khúc nhà phố tại Hà Nội đang có những diễn biến tích cực. Đầu năm 2025, giá nhà phố ở nhiều khu vực đã tăng khoảng 30% so với cuối năm 2024, có nơi chạm mốc 770 triệu đồng/m². Lượng giao dịch cũng tăng gấp đôi so với cuối năm ngoái, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư và người mua đang quay trở lại, đặc biệt ở các tuyến phố trung tâm.
- TP. Hồ Chí Minh: Giá nhà phố tại TP. HCM lại có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2% so với quý 1/2023. Tuy nhiên, lượt tìm kiếm và giao dịch cũng đang hồi phục, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng phát triển.
- Tổng thể: Phân khúc nhà ở thấp tầng (nhà phố, biệt thự liền kề) được dự báo sẽ tăng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2025, với mức tăng trung bình 29% mỗi năm ở các đô thị lớn.
c. Giá căn hộ chung cư
- Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh: Giá căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn này đã chững lại và không còn tăng nóng như giai đoạn cuối năm 2024. Trung bình, giá căn hộ tại Hà Nội dao động từ 39 triệu/m² (đầu 2023) lên 63 triệu/m² (quý 1/2025). Tương tự, TP.HCM tăng từ 47 triệu/m² lên 59 triệu/m².
- Nguồn cung: Nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM vẫn còn hạn chế, với khoảng 800 căn hộ được chào bán trong quý 1/2025, giảm mạnh 70% so với quý trước. Hà Nội dự kiến sẽ có nguồn cung mới đạt trên 30.000 căn trong năm 2025.
- Lợi suất cho thuê: Giá bán căn hộ tăng cao trong khi giá thuê ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ đã khiến lợi suất cho thuê giảm liên tục. Tại Hà Nội, lợi suất giảm từ 4.9% (đầu 2023) xuống 3.1% (đầu 2025). TP. HCM cũng giảm từ 4.5% xuống 3.1%.
- Phân khúc bình dân/trung cấp: Các chuyên gia dự báo phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp có thể tăng giá mạnh hơn phân khúc cao cấp trong năm 2025 (mức tăng có thể lên tới 20-30% cho bình dân/trung cấp, dưới 10% cho cao cấp).
2. Các yếu tố tác động đến giá đất hiện nay
Giá đất tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô:
a. Chính sách pháp lý và quy hoạch
- Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023: Các luật này có hiệu lực từ 2025, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn, thúc đẩy nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đặc biệt, việc ban hành bảng giá đất mới của Hà Nội và TP.HCM (có hiệu lực đến hết 2025) với mức tăng đáng kể cũng góp phần điều chỉnh giá thị trường.
- Quy hoạch hạ tầng: Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm (cao tốc, đường vành đai, metro) được đẩy nhanh tiến độ tiếp tục là động lực chính thúc đẩy giá đất ở các khu vực hưởng lợi.
- Định hướng phát triển đô thị: Các khu vực được quy hoạch thành đô thị vệ tinh, khu công nghiệp mới hay trung tâm kinh tế sẽ có tiềm năng tăng giá mạnh.
b. Chính sách tiền tệ và lãi suất
- Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay mua nhà đã có xu hướng hạ nhiệt so với đỉnh điểm trước đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua và nhà đầu tư tiếp cận vốn. Tuy nhiên, vẫn cần theo dõi động thái điều hành của Ngân hàng Nhà nước.
- Tín dụng bất động sản: Dòng tín dụng vào bất động sản đang dần được khơi thông hơn, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.
c. Cung và cầu
- Nguồn cung mới: Nguồn cung các dự án mới, đặc biệt là căn hộ, vẫn còn hạn chế ở một số đô thị lớn, tạo áp lực lên giá. Trong khi đó, đất nền và nhà phố ở vùng ven có thể có nguồn cung dồi dào hơn.
- Nhu cầu ở thực: Nhu cầu mua nhà ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở giá vừa phải. Điều này là động lực chính cho sự phục hồi bền vững của thị trường.
- Nhu cầu đầu tư: Niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại, dòng tiền bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở các phân khúc có tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.
d. Tình hình kinh tế vĩ mô
- Tăng trưởng GDP: Nền kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng ổn định (dự báo 2024-2025), cùng với việc kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức thấp, là những yếu tố vĩ mô tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản.
- Dòng vốn FDI: Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tăng trưởng tốt, thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp và dịch vụ liên quan.
3. Dự báo xu hướng giá đất cuối năm 2025
Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam vào cuối năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng với tốc độ ổn định và có sự phân hóa:
- Giá có thể tăng 5-10%: Nhiều chuyên gia nhận định giá bất động sản nói chung có thể tăng từ 5-10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực. Đây sẽ là một sự tăng trưởng bền vững hơn, không phải kiểu “sốt nóng”.
- Phân khúc tiềm năng:
- Đất nền vùng ven: Tiếp tục là điểm sáng, đặc biệt là các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và quy hoạch rõ ràng.
- Nhà ở thấp tầng (nhà phố, biệt thự liền kề): Hứa hẹn tăng trưởng mạnh, đặc biệt là ở Hà Nội.
- Căn hộ chung cư bình dân/trung cấp: Tiếp tục duy trì sức nóng do nhu cầu ở thực rất lớn và nguồn cung vẫn còn hạn chế.
- Giá căn hộ chững lại ở mức cao: Giá chung cư ở các đô thị lớn sẽ chững lại, không còn tăng “chóng mặt” như trước, nhưng vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào và nguồn cung chưa thể tăng đột biến.
- Thị trường lành mạnh hơn: Với hành lang pháp lý được hoàn thiện, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào phát triển dự án có tính pháp lý rõ ràng, minh bạch, giúp thị trường phát triển an toàn và bền vững hơn.
Kết luận: Giá đất Việt Nam – Phục hồi bền vững và cơ hội chọn lọc
Giá đất hiện nay tại Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi và điều chỉnh để trở về giá trị thực, sau những biến động mạnh mẽ của các năm trước. Mặc dù không còn những cơn “sốt ảo”, thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn, dựa trên các yếu tố nền tảng như hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực.
Nhà đầu tư cần cẩn trọng nghiên cứu kỹ từng khu vực, phân khúc và dự án cụ thể. Ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí tiềm năng, và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Việc lựa chọn đúng thời điểm và sản phẩm phù hợp sẽ mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn trong dài hạn trên thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2025 và những năm tiếp theo.
